미래에셋글로벌리츠

미래에셋이 21년 5월에 설립하여 21년 12월에 상장 영속형 리츠

미국을 중심으로 해외자산을 편입한 글로벌리츠로 성장시키겠다는 원대한 포부로 시작되었으나. 금리 인상 및 양적 긴축으로 인한 부동산시장 역풍에 의해 초기 미국 물류센터 3건만 유지하고 있는 상황

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장점

• 달러자산
• 성장하는 섹터 : 물류센터로 오피스, 상가 등 상업용 부동산 대비 안전
• 우량 임차인 : Amazon, Fedex 등 세계적인 상거래 및 물류회사
• 안전한 임차구조 : WALE이 10년 이상
• 우호적인 차입구조 : 25년말 이후 대출 만기 도래로 금리 인상 영향에서 상대적으로 자유로움
• 기준환율 : 1,195원 - 안심할 수준은 아니나 합리적인 환율 수준

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단점

• 임대료 상승율 제한적 : 연 1% 수준
• 매각차익은 기대하지 않는 편이 합당할 듯
• 신규 자산 편입으로 인한 증자 가능성
• 50% 환헷지 : 헷지비용, 하나대체나사부동산에서 당한 기억이 있어서...

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배당이력은

• 22.09.30 148원 (2.96%, 5.92%)
• 22.03.31 42원 (0.84%, 1.68%)

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배당예상을 보면

환율 1,195원 / 1,350원 기준

23. 3월 154원 / 164원

23. 9월 156.5원 / 166.75원

24. 3월 155.75원 / 165.75원

24. 9월 159.5원 / 169.75원

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금년과 내년 중에 8.9%에서 9.8%의 배당수익 기대

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10년 뒤 EXIT 계획으로 보여지며 매각차익 예상

미국도 인프라가 갖춰진 지역 위주로 인구들이 모인다면 지금은 물류센터가 있는 지역도 추후 개발 가능하기 않겠느냐는 생각도 들지만,

영화에서 보았던 미국은 워낙 넓은지라 어떨지?

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가장 큰 변동 요소는 영속형 리츠가 가지는 자산 편입과 이에 따른 유상증자

작년 7월에도 11개 자산 편입을 위해 4,600억원 유상증자를 추진하다가 철회한 적도 있

 

작년 11월 상장리츠 투자간담회 발표 자료 상의 투자 가이드 및 투자안