미래에셋맵스호주부동산투자신탁 2

800원대에 머물던, 가끔 700원까지도 떨어지곤 했던, 맵스호주가 현재 935원

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호주 달러가 800원을 넘어섰다.

맵스호주가 강세인 이유.

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무엇보다 지난 6월말 공시한 자산재평가로 인한 기준가격 상승에 기인

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호주 캔버라(Canberra)에 위치한 오피스빌딩에 투자하여 임대수익과 자본이득을 추구

* 부동산 입지에 관한 사항

호주의 행정수도인 캔버라는 미국 워싱턴DC와 같이 어느 주에도 속하지 않는 독립된 행정구역인 ACT(호주 수 도 특별행정자치구역)에 속하며, 호주연방정부, 국회의사당을 포함한 연방정부 산하 행정기관이 대부분 위치하고 있습니다. 캔버라 인구는 2015년말 약 39만명이며, 2010년 이후 연평균 1.6% 수준의 꾸준한 상승률을 보이고 있으며, 지리적으로는 시드니에서 290Km, 멜버른에서 660Km 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 호주의 행정수도인 만큼 캔버라 오피스 임차인 구성의 약 51.5%는 공공기관, 약 18.1%는 전문직에 종사하는 임 차인이 차지하고 있으며, 이는 캔버라 지역 오피스 시장의 꾸준한 수요의 원천으로 작용하고 있습니다. 과거 38 년간 데이터에서 순흡수 면적(전년 대비 이용면적 증가분)이 (-)를 기록한 해가 12번인 시드니에 비해 캔버라는 단 3번에 그치며 안정적인 오피스 시장의 특성을 보이고 있습니다. 호주 지역별 CBD 공실률과 비교시 캔버라 CBD 지역이 가장 낮은 공실률(5.4%)를 보유하고 있으며, 이는 장기 임차 특성을 지닌 공공기관 비율이 높은 까 닭입니다. 임대수요가 지속되는 가운데 공급계획 부족에 따른 공실률 하락이 예상되며, 2018년~2022년까지 연 평균 5.2%에 달하는 임대료 상승률을 보일 것으로 전망하고 있습니다. 본건은 캔버라 CBD지역 내 핵심업무지구인 Civic에 소재한 프라임급 오피스 건물로, 캔버라 CBD 내 유일한 NABERS 등급 5.5 획득 건축물입니다. * NABERS(National Australian Built Environment Rating System)는 호주 국립건축환경 등급시스템으로 건축물은 최저 0등급에서 최고 6등급으로 구분되며, 호주 정부기관의 경우 NABERS등급이 최소 4.5이상인 경우에만 임차 가 가능합니다.

*주요 임차인에 관한 사항

호주연방정부(Commonwealth of Australia) 산하 교육부(Department of Education)는 S&P 기준 AAA 등급을 부 여받은 정부기관으로 호주 정부의 유아, 초등, 중등, 고등, 직업 교육 및 훈련에 대한 다양한 국가 정책 및 프로 그램을 책임지는 호주의 교육 관련 최고 의사결정 기구입니다. 호주연방정부 교육부는 이 투자신탁의 투자대상 건물 업무시설 및 상업시설 100%에 대해 임대기간 14년(2011.05.24~2025.05.23)의 장기임대차 계약을 체결한 상태입니다.

*기존 임대차 계약과의 관련 사항

기본적으로 기존 임대차 조건을 승계 하며, 임대차 조건 상 임차인의 임의적 해지권한은 없습니다. 임대차 계약 상의 Penalty를 살펴보면, 1)임차인의 임대료 지급 시점에 임대료가 미지급 되고, 임대인이 통지를 함에도 불구하고 30일 이내 해결되지 아니할 경우나 2)본 임대차계약 조항을 위반할 경우 임대인은 본건 부동산을 즉시 점 유하고, 임대차계약 해지가 가능하며 기타 모든 법적 절차를 취할 수 있습니다. 기타 모든 법적 절차에 대하여 현지 법무법인과 확인한 결과, 임차인이 임대차계약상의 의무를 이행하지 않고 무단 이전할 경우, 미지급 및 잔 여 임차기간에 대한 임대료에 대해 손해배상 청구가 가능한 것으로 확인 되었습니다.

* 부동산 매각(Exit) 전략

대상 부동산에 대한 5년 6개월의 신탁계약기간을 감안하여 만기 1~2년 전부터 자산매각을 추진할 예 정입니다. - 신탁계약기간 만기 전이라도 우호적 시장상황 변화에 따른 자본차익 가능성 등이 있다면 자산의 중도 매각을 고려할 수 있습니다. 다만, 차입금 중도 상환수수료, 환율 및 기타 제반 상황을 고려하여 투자 자의 이익에 가장 부합하는 의사결정을 내릴 예정입니다. 약 3,150억원으로 매각을 진행할 경우, 매각 이익 및 매각손실 없이 원금 회수가 가능할 것으로 예상하지만 해당 금액은 제반 가정변경에 따라 추 후 변동이 가능합니다. - 원활한 자산매각을 위하여 자산매입 이후 현지 부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링 하여 적절한 매각가격 및 시점에 대한 분석을 진행할 예정입니다. - 그러나 자산가치 하락, 환율 등 비우호적인 시장상황에 따라 매각 실패 혹은 지연 시 자본시장법상의 조치(수익자총회)를 통해 투자자의 이익에 가장 부합하는 의사결정을 내릴 예정입니다. 다만, 매각이 지연되더라도 장기 임차계약과 안정적인 임대료 수취(연 3.35% 상승)는 가능합니다.