상업용부동산과 CMBS

요즘 다음번 폭탄으로 가장 주목받는 상업용 부동산

이런 상업용부동산을 담보로 한 대출 채권을 기본자산으로 유동화한 CMBS (Commercial Mortgage Backed Security)

담보 유동화 증권인데 그 담보가 상업용 부동산이라는...

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불안의 근거는 상업용 부동산의 근간인 사무용 부동산의 치솟아 오르는 높은 공실율에서 시작된다.

팬데믹이 촉발한 사회 변화 중 하나인 재택근무라는 현상의 결과로 보여진다.

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또 다른 하나는 이를 담보로 유동화한 증권이 너무 많다는 점.

2008년 금융위기가 바로 떠올려진다.

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시장의 우려를 반영하여 낮은 등급의 채권 가격이 빠지는 상황을 보여준다.

소위 하이일드 스프레드의 확대.

그런데 금리 인상 및 신용 긴축이 급격하게 진행되고 있는 상황에서 채권 가격이 빠지는 것은 당연한 것이 아닌가?

오히려 이상한 것은 가격 수준을 지키고 있는 A등급 CMBS.

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오히려 연체율은 평안하다.

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신용 이벤트가 발생하기 위해서는 통상 채무자측에서 뭔가가 발생되어야 하는데, 조용하다.

그런데 시장은, 적어도 언론은, 상업용 부동산에서 나타나는 현상을 2008년 사태와 연결하기 위해서 열심이다.

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역대급 유동성 증가와 이에 대한 반작용으로 인한 역대급 금리 인상으로 인해 신용 이벤트 조건은 충족하고 있으나. 상업용 부동산으로 인해 시스템 위기가 발생한다는 시나리오에 대해서는 회의적이다.

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1. Version 몇인지는 모르겠으나, 현재 자본주의는 시장참여자의 일탈은 인정하나, 시장의 실패는 용납하지 않는 시스템이다. SVB와 CS 사태에서 금융당국이 보여준 신속한 조치가 이러한 구조를 잘 보여준다. 시장은 이러한 일시적 일탈의 가능성과 이에 대한 당국의 조치를 모두 반영하고 있지 않을까?
2. 어느 기사의 헤드라인이 '이번 위기는 Subprime이 아니라 Prime이 문제다'라고까지 나왔다. 누군가는 계속 금융기관들에 대해 스트레스 테스트를 여기 저기 돌려가며 하고 있는 것 같다. 그렇다고 Fed나 ECB가 금리 인하로 피벗하기에는 대결 구조가 명확하다.
3. 미국 주택 시장은 2008년의 교훈 때문인지 레버리지가 상당히 축소되었다고 한다. 중국과 한국에서도 터지지 않는 부동산 레버리지가 미국 상업용 부동산에서 터질 가능성이 과연 있을까?